Оціночна експертиза землі

Експертна оцінка землі в рамках судової справи - це процес визначення ринкової вартості земельної ділянки. Ринкова вартість  та оцінка землі залежить від багатьох факторів, таких як місцерозташування землі, розміру ділянки , ринкового попиту на земельні ділянки в даному регіоні. Незалежна експертна оцінка землі (Київ) - це один з основних напрямків роботи Центру Судових Експертиз НІСЕ, незалежні експерти проводять оцінку, згідно з усіма законодавчими нормами та на найвищому професіональному рівні. 

Приклади обов’язкового проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі:

  1. відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності;
  2. застави земельної ділянки відповідно до закону;
  3. визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення;
  4. визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;
  5. визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;
  6. виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;
  7. відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України;
  8. визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором;
  9. рішення суду.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється на основі таких методичних підходів:

  • капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма);
  • зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
  • врахування витрат на земельні поліпшення.

 

 

Оцінка землі

Однією з найбільш затребуваних і популярних послуг експертних організацій є оцінка вартості земельної ділянки. Земля - ​​це особливий вид нерухомого майна, яка може мати різне призначення, властивості, і, відповідно, вартість. Як правило, оцінка вартості ділянки землі проводиться поряд з оцінкою заміського будинку, розпочатого будівництва або дачі. Але цю процедуру можна здійснювати і окремо.

Процедура проведення оціночних робіт стандартна, і складається з основних етапів: визначення завдання, збору та аналізу пакета даних, зовнішньої і внутрішньої інформації, обробки та розрахунку вартості земель за допомогою різних методів, їх узгодження та складання звіту. Терміни та вартість здійснення робіт залежить від поставлених завдань і специфіки ділянки.

Види і цілі оцінки земель, особливості визначення ринкової і ліквідної вартості.Якісна оцінка земель проводиться згідно з нормативними документами, за державним стандартом. Але мета її може бути різною.

 Основні  види оцінки землі:

кадастрова оцінка стану земель (для грамотного оподаткування);

точне визначення вартості перед оформленням покупки-продажу;

оцінка вартості оренди земельної ділянки (для оформлення договору про оренду);

оформлення кредиту у фінансовій установі з використанням ділянки або земель в якості застави;

незалежна економічна оцінка землі для вивчення інвестиційних можливостей;

Ті, хто проводить кадастрову оцінку землі, можуть використовувати для цього різні методи. Основні способи проведення таких робіт для нерухомого майна будь-якого типу - це витратний, дохідний та порівняльний. Найчастіше використовується останній варіант - порівняльний метод для земельних ділянок. Але має значення і те, який вид вартості розраховує експерт. Це може бути:ринкова вартість. Це класичний і самий затребуваний варіант, необхідний він для проведення угод купівлі або продажу нерухомості. Також може бути проведена оцінка вартості оренди земельної ділянки;ліквідаційна ціна. Це розрахунок ціни земельної ділянки в ситуації, коли власник змушений продавати нерухомість в несприятливих для себе умовах. Часто використовується для оформлення кредиту у фінансових організаціях;

кадастрова оцінка земельних ділянок. Ця робота проводиться співробітниками БТІ, і використовується для оподаткування;

інвестиційна ціна. У тому числі, використовується для аналізу можливостей і перспектив тих чи інших земель, можливого отримання доходу з їх оренди.

Критерії оцінки земельних ділянок

Залежно від типу земель, критерії їх аналізу істотно відрізняються. Приміром, для земельних ділянок сільськогосподарського призначення важливу роль відіграють такі чинники, як екологія, родючість, близькість до автострад і міст, стан виснаження землі та ін. Для ділянок під будівництво параметри інші. Це і близькість до лісу або наявність джерел води, і склад грунту, і ландшафт. Крім того, важливо вказувати, чи є на землі будівлі або споруди, їх стан і вартість.

Необхідні документи для проведення експертної оцінки

Незалежна експертиза земельної ділянки проводиться досвідченим фахівцем. Щоб він провів роботу ефективно і швидко, необхідно дати йому максимально повні дані про землі, а також представити всі основні документи:

правовстановлюючі документи;

кадастровий паспорт;

паспорт власника землі;

дані про накладені обмеженнях;

додаткові документи (договори про оренду) за наявності.

Терміни проведення робіт, вартість

Оцінка вартості ділянки землі - процес ємний і багатогранний. Але при професійному підході і правильній побудові роботи вона може бути проведена за 5-6 днів. Чим більше і повніше інформація про передбачений ділянці, тим простіше працювати оцінювачу. Крім того, грає роль досвід і практика в конкретній сфері діяльності.  Фахівці Незалежного Інституту Судових Експертиз добре знають аспекти та критерії для землі різного призначення, і надають клієнтам точний і об'єктивний звіт.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки.

До факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, належать:

  • правовий режим земельної ділянки;
  • умови продажу (вільний продаж, вимушений продаж);
  • дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана із зміною ринкових умов);
  • місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельної ділянки в різних природнокліматичних зонах, у населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних функціональних і економіко-планувальних зонах);
  • фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри, рівень облаштування та характер забудови земельної ділянки);
  • використання прилеглої території (фондомісткість, щільність населення, ступінь різноманітності місць прикладання праці та послуг, рівень інженерно-транспортного облаштування, стан довкілля);
  • існуючі вимоги до використання та забудови земельної ділянки (функціональне зонування, правила використання та забудови міських земель, технічні умови щодо їх освоєння, природоохоронні вимоги, вимоги щодо збереження пам`яток історії та архітектури).

 

За детальною інформацією щодо оцінки землі звертайтеся за телефонами:

(044)581-30-90
(044)581-30-77
(050)360-16-82

Автор: Незалежний Інститут Судових Експертиз - НІСЕ