Подвійні угоди, подвійні продажі
Роздуми юридичного експерта у зв'язку з модифікацією закону  про нотаріат та оцінки вартості об'єктів нерухомості

Напевно, хоч раз у житті кожна людина  звертається до послуг нотаріуса з тих чи інших питань. Нещодавно відбулися деякі  зміни в роботі нотаріуса, про які слід нагадати. Очікують й інші нововведення до Закону  «Про нотаріат».
 
Спеціальна підготовка
Перше нововведення полягає в передачі функцій державних реєстраторів  нотаріусам. Цьому рішенню сприяли нові вимоги до атестації державних реєстраторів, ініційовані Державною реєстраційною службою, які займаються реєстрацією прав власності на об'єкти нерухомості, до реєстрації юридичних та фізичних осіб, а також суб'єктів господарювання. Раніше державним реєстратором могла бути людина з будь-якою освітою – економіст, історик, будівельник, але після нововведень функції реєстраторів зобов'язали виконувати лише людей з вищою юридичною освітою. Правда, коли почали реалізовувати закон, зіткнулися з проблемою нестачі кадрів. За статистикою, в Україні було тільки 20 відсотків державних реєстраторів з юридичною освітою від усієї штатної кількості, яка необхідна для нормального функціонування державної реєстраційної служби. Мабуть, тому було прийнято рішення залучити до цієї справи нотаріусів. Це вірне рішення, адже нотаріуси мають вищу юридичну освіту, абсолютно всі пройшли спеціальне нотаріальне навчання, курси, а також атестаційну комісію. Наприкінці минулого року всі нотаріуси пройшли спеціальну підготовку за специфікою роботи з державною реєстрацією прав власності. Проте на початку нинішнього року
багато нотаріусів, можливо, через психологічні чи організаційні причини, не готові були почати роботу з Державним реєстром речових прав на нерухоме майно. Але нині, після понад півроку практики, переважна більшість їх професійно виконує функції державних реєстраторів при посвідченні договорів купівлі-продажу не
рухомості. Надалі планується розширення повноважень нотаріусів у цій сфері.12 юридичних осіб на всю Україну…Другий момент: відповідно до змін до Закону «Про нотаріат» у нотаріусів весною з'явився орган самоврядування – Нотаріальна палата України, аналогічна є й у їх колег-адвокатів. Минулого року була  створена Національна асоціація адвокатів, куди передані функції управління та певного адміністрування. Подібна організація існувала й раніше, але не мала тих повноважень, які є тепер. Членів Асоціації вносять до
єдиного реєстру адвокатів, після чого вони отримують ордери на представлення інтересів клієнта в слідчих та судових органах. Сподіваюсь, що й самоврядування нотаріусів буде результативним та корисним. Згідно з третьою поправкою, яка була внесена до Закону «Про нотаріат», нотаріус має право стягувати оплату за надання не нотаріальних послуг, тобто, виконуючи функції державного реєстратора, нотаріус має право  стягувати додаткову плату за послуги. Паралельно із змінами щодо роботи нотаріусів вводиться
система оцінки об'єктів нерухомості окремими суб'єктами,які пройшли спеціальну атестацію. Перша спроба її запровадження відбулася в березні 2013 року, коли 12 суб'єктам, які пройшли 40-денну підготовку у Фонді держмайна, була надана можливість оцінки об'єктів нерухомості, а також вони були наділені правом оцінки податкової бази. Тобто оцінювали вартість будинку або квартири, виходячи з якої нотаріуси при проведенні угод мали вже визначати нотаріальний збір, податковий збір, враховуючи цю суму й вартість оцінки. Але тоді було всього 12 юридичних осіб, які могли здійснювати таке оцінювання на всю Україну, – це дуже замало. Зараз друга спроба, сподіваюсь, буде більш вдала. Вже пройшли атестацію певні оцінювальні суб'єкти, висновки яких нотаріуси будуть застосовувати при обчисленні податкової ставки при проведенні купівлі-
продажу нерухомості. Проблеми банківських затримок Кілька слів про нову постанову Національного банку
України від 06.06.2013 №210 «Про встановлення граничних сум розрахунків готівкою», яка набирає чинності з 1 вересня. З першим днем осені вводиться система обов’язкової банківської оплати при угодах понад 150000 грн. Якщо раніше спокійно можна було здійснювати операції готівкою, й ніхто не цікавився джерелом прибутку,
то зараз доведеться відкрити таємницю своєї фінансової діяльності. Перш ніж зробити якусь покупку,  необхідно буде йти в банк, вносити гроші на рахунок і, звичайно ж, відображати  в декларації джерело доходів.
Крім незручності, є й позитивний момент: цей крок приведе до певної легалізації коштів, які перебувають «на руках». Це нововведення буде безпосередньо пов'язане із здійсненням нотаріальних дій. Раніше приходили до нотаріуса, оформляли договір купівлі-продажу, після чого сторони договору розраховувалися між собою. Тепер майже всі розрахунки будуть проходити вже за допомогою банківської картки, що може призвести до втрати часу. Адже буде невідомо, коли на рахунок надійдуть гроші. Звичайно, можна буде отримати підтвердження електронною поштою або смс, але ж на практиці ми нерідко стикаємося з проблемами банківських затримок. Раніше для мінімізації податкової ставки в договір вписувалася апріорі маленька сума від вартості нерухомості, а основна вартість неофіційно передавалася продавцеві, хоча іноді це могло спричинити сумні наслідки. Адже протягом 6 місяців покупець має право виявити приховані недоліки нерухомості та зажадати повернення своїх коштів. Труднощі полягають у тому, що в договорі була вказана мінімальна сума і саме цю суму офіційно повернуть. Скоро ці питання будуть зведені до нуля і всі будуть намагатися оформляти угоду повністю. Якщо оформляти угоду легально, звичайно, буде відома сума покупки. І, наприклад, якщо ви продавець, то зобов'язані будете отриманий дохід відобразити в своїй декларації, бо сума покупки буде відображена в нотаріуса і, відповідно, вона буде врахована банком. Тому до впорядковування розрахунків такий закон, думаю, точно приведе. Хочеться вірити Повертаючись до Закону
«Про нотаріат», хотів би вказати ще на одну перевагу. Раніше при купівлі майна необхідно було внести об'єкт купівлі-продажу до реєстру об'єктів нерухомості. Ці дані вносило БТІ, але поки БТІ внесе зміни, була велика ймовірність, що інша особа могла переоформити на себе куплене вами майно. На жаль, таких прикладів було дуже багато, наприклад, подвійні угоди, подвійні продажі. Але тепер достатньо прийти до нотаріуса, оформити договір купівлі-продажу. Нотаріус відразу цю інформацію вносить до Державного реєстру, а в законі чітко зафіксовано, що право власності набуває чинності з моменту його державної реєстрації. Нотаріус вводить цю
інформацію до реєстру, надає витяг з нього – і ви вже власник. Як бачите, процедура реєстрації набагато полегшилася. Я дуже радий, що створений єдиний реєстр, в якому зведена вся інформація про об'єкти нерухомості. Хочеться вірити, що наприкінці року вийдемо на ще більш просту та практичну систему реєстрації майна. І всі операції здійснюватимуться набагато простіше та безпечніше. Адже всі нотаріуси вже закінчать додаткові курси реєстраторів і зможуть спокійно вносити дані до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та надавати з нього витяги за всіх обставин. Хотілося, щоб нотаріуси були реальною допомогою нашим громадянам як професіонали, як юристи, які мають більший досвід, знання та навички.